返租模式存在多个风险，以下是几个主要原因：
非法融资嫌疑：
返租模式可能被用于非法吸收公众存款，尤其在开发商资金链紧张时，可能无法履行返租承诺。
合同纠纷：
由于返租模式涉及多方合同关系，一旦发生纠纷，责任难以界定，如开发商资金链断裂，返租承诺可能无法兑现。
法律限制：
根据《商品房销售管理办法》，房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售商品房。
产权问题：
返租模式可能导致产权上的缺陷，如二手非住宅房产税费高昂，影响房产的流通和处置。
虚假宣传：
开发商可能通过夸大返租回报吸引投资者，而实际上房价被虚高，投资收益不稳定。
第三方公司风险：
返租协议可能与第三方公司签订，这些公司可能与开发商无直接关联，甚至可能是空壳公司，给维权带来困难。
税费问题：
非住宅房产二手交易税费高，影响投资回报。
社会危害性：
返租模式可能导致类似烂尾楼的社会问题，给投资者带来巨大损失。
因此，投资者在考虑返租模式时应该非常谨慎，并寻求专业法律意见。