福利房是指 政府按住房制度改革方案免除房地产地价、按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。这些房屋通常以单位福利的形式分配给个人，具有以下特点：
单位福利：
福利房是单位提供给员工的福利待遇，权属属于单位，员工仅有居住权。
房产证：
福利房同样拥有房产证，但上市交易受到时间限制，一般需要五年。
产权性质：
福利房的产权性质为社会保障性住房，国家通过资金、信贷、用地等方面的优惠政策建设，并以低价出售或出租。
交易限制：
福利房的交易需满足一定条件，如产权已下且满足上市交易时间要求。
性质认定：
福利房分为有产权证和小产权，具体性质需根据当时的福利分房政策确定。
综上所述，福利房是带有福利性质的房屋，单位提供并按成本价出售给员工，员工拥有居住权但需满足一定条件才能进行交易。